.
Цены на бензин  |  
Тарифы ЖКХ  |  
Недвижимость  |  
Депозитные ставки  |  
Материнский капитал  |  
Е-декларации  |  
Бюджет 2018  |  
Децентрализация  |  
Реформы в Украине  |  
Ассоциация с ЕС  |  
Зона свободной торговли  |  
Безналичные платежи  |  
Сланцевый газ  |  
Тарифы на газ   |  
Пиратство в Украине  |  
Европротокол  |  
Что будет с гривной?  |  
Налог на недвижимость  |  
Таможенный союз  |  
Цены на нефть  |  
Налог на прибыль  |  
Возмещение НДС  |  
ВВП Украины   |  
Рынок Форекс   |  
Единый налог  |  
Налоговая декларация  |  
Оффшорные зоны  |  
Цены на газ   |  
Лизинг  |  
Автострахование  |  
ОСМД  |  
Пенсионная реформа  |  
Безвизовый режим  |  
Биометрический паспорт   |  
Вклады СССР   |  
Техосмотр  |  
Новый год  |  
Тарифы на воду  |  
Тарифы на электричесвто  |  
Тарифы на отопление  |  
Отмена льгот  |  
Дороги в Украине  |  
Реконструкция Почтовой площади  |  
Вторая волна кризиса  |  
Доступное жилье   |  
Реформа БТИ   |  
Ипотека  |  
Авторынок  |  
Автокредиты   |  
Автогражданка  |  
Кредиты МВФ  |  
Инфляция в Украине  |  
Прожиточный минимум  |  
Государственный долг  |  
Инвестиции в золото  |  
Транспорт   |  
Скоростные поезда  |  
Маршрутки  |  
Метро  |  
Авиаперевозки  |  
Армия чиновников  |  
Налог на роскошь   |  
Верховная рада  |  
Жизнь олигархов  |  
Привилегии депутатов  |  
Карточка киевлянина   |  
Проверки бизнеса  |  
Наводнение  |  
Запрет курения  |  
Валютный сбор  |  
Курс доллара  |  
Курс евро  |  
Реконструкция ГТС  |  
LNG-терминал  |  
Фондовая биржа  |  
Туризм  |  
Качество продуктов  |  
Приватизация  |  
Штрафы в Украине  |  
ГАИ  |  
Мошенничество  |  
Интернет  |  
Демонтаж киосков  |  
Белорусские продукты   |  
Работа таможни  |  
Таможенный кодекс   |  
Денежные переводы   |  
АПК  |  
Работа коллекторов  |  
Образование  |  
Банкомат  |  
Афера Родовид банка  |  
Рейдерские атаки   |  
Возвращение МММ  |  
Рынок труда  |  
Трудовой кодекс   |  
Кредитование  |  
Страхование  |  
Налогообложение  |  
Продажа земли  |  
IT-технологии  |  
Акции протеста  |  
Борьба с коррупцией  |  
Укртелеком  |  
Аптеки в Украине  |  
Укрзализныця  |  
Зеленый тариф  |  
Медицина  |  
Контрактная армия  |  
Налоговый кодекс   |  
Игорный бизнес  |  
Платежный баланс  |  
Жилищный кодекс   |  
Урожай


Вся власть кондоминиумам!

СРЕДА, 29 АПРЕЛЯ 2015, 22:57
Просмотров: 2208     Комментариев: 0

На прошлой неделе Верховная Рада отложила рассмотрение во втором чтении правительственного законопроекта №1565, которым регулируется деятельность объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Двухлетняя разработка документа сопровождалась серьезными дебатами между экспертами, общественностью и его авторами. Одни видят в нормах документа возможность перехода с июля на европейские стандарты жилищной политики, другие - основания для узурпации рынка жилищных услуг частными компаниями. Что ожидает украинцев в случае его принятия, разбиралось РБК-Украина.

Законопроект Кабмина №1565 "Об особенностях осуществления права собственности во многоквартирных домах" спикер Рады Владимир Гройсман объявил к рассмотрению за несколько минут до завершения сессионного дня. Второе чтение документа было анонсировано на среду, 23 апреля. Но депутаты отвлекались на бастующих шахтеров и невнимательно голосовали за поставленные в повестку дня законопроекты, потому времени у них на ключевой для всех жильцов многоквартирных домов проект не нашлось.

"Этот закон уничтожает монополию ЖЭКов,

Погода, Новости, загрузка...
он полностью поддержан гражданским обществом, экспертным сообществом и органами местного самоуправления", - заявил Владимир Гройсман, но не вынес документ даже на сигнальное голосование.

Также спикер умолчал, что у законопроекта множество противников. Впрочем, парламент планирует вернуться к его рассмотрению уже после майских праздников, сообщили РБК-Украина в секретариате профильного комитета Рады по строительству, градостроению и ЖКХ.

Чего ожидать

В случае принятия законопроекта, авторы надеются, что с 1 июля его нормы позволят урегулировать деятельность ОСМД и завершить передачу жилищного фонда, как целостных имущественных комплексов, их совладельцам.

В документе обозначено, что многоквартирный дом - здание, в котором более трех квартир. Совладельцы таких домов - собственники квартир и нежилых помещений на правах общей совместной собственности. Ими могут быть физические и юридические лица, территориальные общины и государство. Законопроектом запрещается продажа общей собственности жильцов, выделение ее в натуре, и наложение кредиторами санкций на совместную собственность.

Одной из ключевых является норма, определяющая придомовую территорию как ту, что находится под домом и возле него, а ее границы обозначены в соответствии с градостроительной и земельной документацией. Целевое назначение такой территории - обслуживание многоквартирного дома, удовлетворение социальных и бытовых потребностей жильцов-совладельцев.

П.2 ст. 13 законопроекта вносятся изменения в Земельный кодекс. Так, все земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома и их придомовые территории, должны быть "бесплатно переданы в собственность или для постоянного использования совладельцам многоквартирных домов в порядке, предусмотренном Кабмином".

В Украине около 240 тыс. многоквартирных домов, которые занимают площадь в 467 тыс. кв. м. Более 98% этой площади было приватизировано в 90 годы. Но фактически жилфонд остается в коммунальной собственности и находится на балансе у ЖЭКов. Коллизия возникает и с придомовыми территориями: многоквартирный дом, как целостный имущественный комплекс, принадлежит жильцам, а земля под домом и прилегающая территория - городу.

Критики законопроекта №1565 уверены, что бесплатно придомовые территории будут передаваться жильцам лишь на бумаге. Только в 40% украинских городов сформированы современные генеральные планы и обновлена градостроительная документация. Но даже у этих 40% генпланы не оформлены в электронном виде, как поручало правительство еще в прошлом году.

Юристы отмечают, что передача придомовой территории должна закрепляться определенным документом. А такового нет в нормотворческой базе. Да и норма, разрешающая государству или территориальной общине становится сособственником многоквартирного дома, может быть использована для сохранения  коммунального status quo жилфонда.

Поле для действий

Нормы законопроекта позволяют жильцам многоквартирных домов совершать управление совместной собственностью через ОСМД и самостоятельно - на правах общественного объединения. Вторая норма управления многоквартирным домом вызывает большой негативный резонанс.

В этом случае, жильцы на общих сборах выбирают голосованием своего представителя, которому делегируют функции по защите коллективных интересов. Также документом предусматривается возможность передать все функции по управлению домом профессиональному управителю, с которым жильцы заключают соответствующий договор. В нем прописываются функции и полномочия управляющей компании, права и обязанности сторон, перечень предоставляемых услуг, их стоимость, а также случаи, в которых управитель может представлять интересы жильцов, например, в суде.

Согласно ст. 10, решение о форме управления домом его совладельцы принимают на общих сборах. Эти сборы должны проводиться для решения вопросов, связанных с распоряжением общим имуществом, утверждением управителя или его сменой, а также для выбора уполномоченного представителя дома, если управление осуществляется без создания ОСМД.

На сборах жильцы сами будут определять спектр полномочий такого представителя, а также формировать договор с управляющей компанией. Кроме того, вопросы, касающиеся капитального и текущего ремонтов, реконструкции или реставрации дома, также принимаются голосованием большинства.

Сборы совладельцев дома по-прежнему могут созываться инициативной группой (в составе не менее трех собственников) или управителем. Информация о дате и месте проведения должна быть под расписку вручена всем жильцам или направлена почтовым уведомлением не позднее, чем за 10 дней до сборов.

Согласно п. 6 ст. 10, решение считается принятым общим собранием, если за него проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, суммарная площадь которых превышает 75% общей площади всех помещений в доме. Простым большинством голосов принимается решение по инвестициям и распоряжению общим имуществом.

После доработки законопроекта ко второму чтению, в нем появилась норма, которая, по мнению разработчиков, позволит обезопасить жильцов от узурпации решения крупным собственником. Например, если кто-то владеет единолично 50% всей площади (например, компания-застройщик). В этом случае, решение считается принятым, если за него проголосовало больше 75% всех собственников дома.

ЧИТАЙТЕ: Кто заплатит налог на недвижимость в 2015 году

Примечательно, что с принятием законопроекта №1565 будет отменена норма "один собственник - один голос", прописанная в действующем законодательстве, регулирующим деятельность ОСМД. Документом предлагается использовать европейский опыт, согласно которому совладельцы в жилищных кондоминиумах голосуют пропорционально площади своей собственности.

То есть, чем большей площадью владеет жилец, тем больше у него "голосующих акций". Но пропорционально увеличиваются и его финансовые обязательства.

Спорные моменты

Документом прописана процедура проведения сборов, ведения протокола, выбора управителя. Но в законопроекте есть спорные нормы, отмечают эксперты.

Например, п. 7. ст. 10 предусмотрено, что в протоколе собрания в обязательном порядке указывается полная информация совладельцах или их представителях. Кроме паспортных данных, жильцы будут обязаны раскрыть информацию о своей собственности (номер квартиры, право собственности, площадь жилых и нежилых помещений). Информация будет открытой для соседей.

Документом не отменено положение о письменном опросе жильцов, если собрание не набрало кворума. Ранее эта норма подвергалась критике со стороны юристов, поскольку она дает основания для фальсификаций.

Законопроектом предусмотрено проведение опроса в течение 15 календарных дней инициативной группой. Результаты анкетирования учитываются в протоколе и подшиваются к нему. "Как проверить, какие и чьи подписи будут ставиться и на каком документе?", - критично отметил юрист Иван Смольный.

Одним из основных положений, вызывающим дискуссии, является обязательное участие всех жильцов в ОСМД, а если выбрана форма управления без юридической регистрации - все жильцы становятся участниками жилищного объединения на общественных началах. При этом из законопроекта исключено понятие автоматического членства, но закреплено обязательное исполнение всеми жильцами решений сборов.

Жилищные дебаты

Законопроект предлагался Кабмином к рассмотрению в парламенте несколько раз за последние два года. Документ разработан летом 2012 года Министерством регионального развития, строительства и ЖКХ.

К разработке основных положений были привлечены иностранные эксперты, в частности, Международная финансовая корпорация (IFC), которая на конкурсной основе выбрала компанию-консультанта Baker&McKenzie. Из европейской практики взяты положения, обязывающие всех жильцов к участию в принятии решений, обязательства и права совладельцев, право привлекать управителя, голосование пропорционально собственности.

Но наибольшей критике юристов подвергались нормы, предполагающие управление домом без регистрации юридического лица. Эксперты отмечали, что такая форма управления является ограниченной, поскольку не дает уполномоченному физлицу оснований юридически представлять интересы всех жильцов.

Непонятно, на каких основаниях такое физлицо будет заключать договор с управляющей компанией, представлять интересы дома в суде и определять его юридическую ответственность перед жильцами. Также, в случае управления домом на общественных началах, жильцы не смогут привлечь банковский кредит - им все равно придется оформлять ОСМД.

"Возможность управления домом без регистрации вполне соответствует европейской практике. Например, такая форма управления распространена в Польше. Впрочем, мы не скрываем того, что лучше создавать ОСМД, и что жильцы могут на любом этапе управления столкнуться с такой необходимостью. Разрабатывая законопроект, мы планировали избежать волюнтаризма, а хотели, чтобы люди объединялись добровольно и начинали заниматься своими домами", - пояснил РБК-Украина руководитель проекта IFC "Энергоэффективность в жилищном секторе Украины" Гжегож Гайда.

По его словам, объединения жильцов должны быть равноправными участниками финансового рынка, в том числе. "Украинское законодательство, регулирующее вопросы кредитования ОСМД, - заскорузлое, но с прошлого года такая возможность в Украине появилась. Мы надеемся, что принятие документа повлечет за собой правовые изменения, которые позволят украинцам привлекать средства для решения проблем своего дома", - пояснил Гайда.

Противники документа призывают не забывать, что с его принятием и последующей передачей многоквартирного фонда в управление жильцам, на их плечи государство переложит все проблемы домов. Более 20% многоквартирных домов признаны аварийными. Около 70% были построены в 60-70-х годах и нуждаются в капитальном ремонте и тепловой санации, которая в среднем обойдется в 1 млн грн из расчета на один многоэтажный дом.

Контраргумент - дома будут во владении жильцов, а не города. Соответственно, инвестировать они будут в свою собственность. Впрочем, этот тезис - нерабочий, без внесения соответствующих изменений в Гражданский кодекс.

Еще одно краеугольное положение документа - о найме управителей. Проблем здесь несколько.

Во-первых, в Украине отсутствует развитый рынок частных управляющих компаний. К концу 2014 года, по данным самих участников рынка, таких "частных ЖЭКов" было около 500. Их львиная доля - фирмы, созданные сами застройщиками в новых многоквартирных домах, услуги которых часто навязывают жильцам.

Во-вторых, говорить о полноценном рынке пока рано. Тарифы на обслуживание придомовой территории, лифтового хозяйства, вывоз мусора регулируются местными органами власти.

В-третьих, при отсутствии юридической регистрации жилищного объединения, нет правовой базы, которая бы давала возможность представителю жильцов заключить договор с управителем. В этом случае не исключены злоупотребления со стороны управляющих компаний, а жильцам будет сложно доказать свою точку зрения в суде.

Впрочем, законодательство не ограничивает количество представителей истца, что позволит инициативной группе жильцов участвовать в заседании.

Также законопроектом предлагается ограничить срок деятельности избранного управителя одним календарным годом. Но остается открытым вопрос: на каких правовых основаниях может действовать незарегистрированная юридически организация?

Сторонники и скептики

Представители общественных организаций и ОСМД позитивно оценивают законопроект.

"Принятие такого закона позволит начать реформу ЖКХ, сформирует реального собственника дома, который будет осуществлять энергосберегающие мероприятия в жилищном фонде", - уверены представители общественной сети "ОПОРА".

Они отметили, что нормы законопроекта "решают проблемы в работе ОСМД, поскольку ликвидируют искусственное разделение совладельцев на полноправных членов и тех, кто таковыми не являются".

"Законопроект №1565 убирает понятие членства, а это дает возможность для всех сособственников быть участниками процесса, даже если они стали таковыми позже, чем создано ОСМД. А сегодня застройщик, пользуясь членством, создает из трех человек фиктивное ОСМД - и не принимает в члены остальных. Или требует вступительный взнос в размере от 10 до 30 тыс. долл. за членство в объединении", - пояснила РБК-Украина зампредседателя Национального совета по вопросам создания и содействия функционированию ОСМД Екатерина Чижик.

Если документ будет принят, реформа в жилищном секторе начнется лишь когда в законодательстве будут четко определены права и механизмы их реализации для жильцов. Это потребует принятия законов и нормативно-правовых актов.

ЧИТАЙТЕ: Как уменьшить коммунальные тарифы?

При этом, ряд ключевых норм документа противоречит Конституции, уверены в Главном юридическом управлении Рады. Так, нормы, обязывающие совладельцев домов раскрывать информацию о себе и о своей собственности, противоречат ст. 17 и ст. 32 Конституции.

Кроме того, законопроект, по мнению парламентских юристов, противоречит конституционным предписаниям, описывающим механизм получения права собственности на земельный участок. В законопроекте не предусмотрено, как будет определяться субъект общей совместной собственности на земельный участок под домом, не указан порядок определения границ придомовой территории, и как совладельцы могут реализовать свое право собственности на эту территорию.

В юридическом управлении Рады отметили, что в законопроекте нет четкого указания на то, как будут применяться ст. 1029-1045 Гражданского кодекса. В них определены правила составления, выполнения договора по управлению имуществом.

В то же время, в документе прописано, что жильцы должны передать управителю техническую и другую документацию. Но не существует нормативно-правовых актов, которые бы регулировали сроки и процесс такой передачи.

Вердикт парламентских экспертов: "Проект нуждается в существенной технико-юридической доработке".

domik.ua


Теги:   ОСМДЖКХ

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ
Loading...
SELECTORNEWS



комментировать
  Имя:
Текст сообщения:
img
quote
strike
underline
italic
bold



обновить картинку
Введите символы с картинки:






ПогодаПрогноз погоды
Погода в Одессе

влажность:

давление:

ветер:


Мета-Новости
ПОПУЛЯРНЫЕ СТАТЬИ